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《房地产经纪管理办法》向二手房交易潜规则“开炮”

“买卖这套房子,能否设法避点税?”日前准备在华润·二十四城买房的杨先生希望通过房屋中介搞一套“阴阳合同”,但遭到了各中介公司的拒绝。主要原因是4月1日起,国内首部专门规范房地产经纪行为的经纪行为规章《房地产经纪管理办法》(以下简称《办法》)将正式实施,并向一切行业潜规则“开炮”。

昨日成都商报记者从成都市城乡房产管理局了解到,《办法》的施行将对成都房地产经纪机构、行业从业人员和买卖双方产生多方面的影响,职能部门将从严贯彻落实《办法》相关细则,长期以来事关二手房交易各方的信息隐瞒、收取差价、霸王条款等交易顽疾将难越“雷池”。

向“阴阳合同”开炮

违规中介可能被停业

前不久,郑女士准备委托某个体中介卖掉金沙板块的一套大户型住宅,该套房屋报价为115万元。中介业务员同意帮郑女士推销这套房子,并提出一个要求:如果能在报价基础上多卖点价钱,溢价部分三七分成,中介占70%。郑女士心想还能多卖点钱便答应了,并签订了委托合同。事后,该中介业务员称这套房子只能卖110万元,并说服郑女士将房价压到了110万元。然而当郑女士与买方签约时,才知道该套房子卖价为120万元,也就是说该中介除了收取2.5%的佣金之外,还吃了7万元的差价。中介做法令郑女士甚为不满。

“过去买卖一套房子,中介可以吃几万元到几十万元的差价!”日前成都某品牌中介公司有关负责人披露,中介吃差价用“阴阳合同”是签约过程中屡见不鲜的作弊手法,最常见的便是郑女士所遭遇的“包销分成”合同。该负责人透露,黑心中介一般以担心“跳单”为由,拒绝房主和购房者面签合同,由他在其中担当中间人,先跟房主签订一个低价售房合同,再跟购房者签订高价合同,在买卖双方不知情的情况下,独占多出的房款。

据披露,还有一种“阴阳合同”也很常见,就是为了规避购房税等,买卖双方协商签订低价假合同备案、过户,再签订一份真实价格的真合同,据此进行交易,通常可节省几千元到数万元的交易税费。

对于花样繁多的“阴阳合同”,《办法》明确规定:房产中介应向委托人书面告知所委托房屋的市场参考价格,构成价格违法行为的,由主管部门按照价格法律、法规和规章的规定,责令改正、没收违法所得、依法处以罚款;情节严重的,依法给予停业整顿等行政处罚。

向无资质中介开炮

部分中介面临关门

据有关部门最新统计数据,目前成都主城区共有二手房门店约2800个,已备案的符合资质的中介机构(包括个体)超过1100家。《办法》规定设立房地产经纪机构和分支机构,应当有足够数量的房地产经纪人员,自领取营业执照之日起30日内,要到房地产主管部门办理备案,并将部分备案信息向社会公示。21世纪不动产成都区域分部总经理助理舒宁认为,这条规定提高了房屋中介入行的门槛,监管部门一旦严格执行,不具备资质的中介将面临关门。

3月20日,成都商报记者分片区走访了10个中介门店,发现仍有一半的个体门店不能出示中介经纪人的资质证明。并且随着《办法》即将实施,面临更多“禁令”,不少持证经纪人跳槽到了品牌中介公司,甚至网上出现了个体中介“租”房屋中介经纪人行业资格证的现象。

《办法》实施后房屋交易更加公开化、透明化,首先是要求经纪机构及分支机构在营业场所公示诸如营业执照和备案证明文件;服务项目、内容、标准;业务流程;收费项目、依据、标准;信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话。其次是要求经纪机构在接受房屋委托时与委托人签订书面房地产经纪服务合同,合同中要包含经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准,服务费用及其支付方式、合同当事人的权利和义务等相关内容。可以说,这两条规定可以让房屋交易流程更加规范,而老百姓买卖房屋也会选择放心的品牌中介。

《办法》规定,委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的,房地产经纪机构应当拒绝接受委托,而且这是强制性的要求。值得关注的是《办法》实施后以下几类房子将被禁止买卖或限制上市交易或受到较大影响。

被限制交易的房屋

有些房子是限制上市交易的,比如公房,军产、校产等办公区与居住区无法分离的,仅有使用权的房屋,所有权有纠纷的,列入拆迁公告范围内的,共有房屋未取得其他共有人同意的等等。过去,在委托初期由于无法了解到这些问题,中介向客户推荐这些房屋,从而引发多方面的纠纷。

来源复杂的房子

有些房子的来源比较复杂,交易税费过高、交易时间过长,导致交易无法顺利进行。比如,富房不动产在交易中曾遇到这样一套房屋,房价在80万元左右,由于开发商当时是携款潜逃的,房屋没办产权证,虽然是通过拍卖这种正常交易形式所得,但将产生近15万元的交易费用,过高的房屋交易成本和复杂的交易过程,让最终成交耗时长久。

没有房产证

有些房屋由于业主的特殊情况没有办理到房屋所有权证。这类房屋出租是没有问题的,只要能够提供商品房买卖合同及业主身份证明就可以;如果是买卖就难办了,除了要明确业主的身份证明、户籍证明、婚姻证明、商品房买卖合同外,还要确定房屋购买时是贷款购买还是一次性付款购买,已经办理贷款时间(不满一年银行不提供结案),银行剩余尾款,产权证办理的大概时间,以及买方是否愿意以在公证处公证的方式购买,并且要向买卖双方说明其中的隐藏风险(对于房价预期的不确定)。

房贷未结清

有些房屋的建筑年代比较久远,尤其是成都的很多老小区,楼龄不易鉴定,这类房屋的交易对于一次性付款的客户是没影响的,但是如果还有银行贷款影响就比较大,因为银行喜欢受理一些楼龄比较新的房屋贷款,对于建筑年代比较久远的房屋则审核起来比较严格,甚至有些银行根本不予贷款,这些问题对于贷款客户来说应该提前确定。

很多房屋都是业主按揭购买的,这类房屋进行交易首先是要结清房贷才能过户。一般来说,申请结清贷款要提前在银行预约1-2个月,如果业主无现金结清房屋贷款,要么用客户的购房款来结清贷款,要么找中介或其他机构垫资,贷款结案时间比较长,容易产生交易风险。

对于贷款购房的客户来说,需要的资料也很多,如身份证明、户籍证明、婚姻证明、收入证明、信用度证明等,还有买房人的年龄对于贷款年限有所影响,收入的多少对于月供也有影响,信用度不高的(信用卡有多次逾期还款记录等)银行很难受理贷款等。这类房子在信息公开后将很难交易。